商晶房预售合同要备案

　

    消费者在签完商品房预售合同时 , 都要去当地房地局备案。因为预售合同的登记备 案是一种特殊的不动产登记 , 一般的不动产登记登记的权利是不动产物权 , 如所有权、 抵押权等 , 而预售登记登记的权利是请求权 , 该请求权的内容是在将来请求发生物权变动。一经预售登记 , 预购人的请求权便取得了对抗第三人的效力 , 预售人如果将房屋出卖给第三人,由于预购人的预售登记在先,该第三人不能通过登记取得所有权。故预售 登记使合同债权具有物权的性质,是一种典型的债权物权化。 
    《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售,开发企业应当与承购人签 订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”这种规定的目的旨在通过预售合同登记对开发商预售行为的合法性进行审查,以维护预购人的利益。 
    最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(一)》第9条规 定:“法律、行政怯规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办4 理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法 院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第1款进一步作了明确的规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律,行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持”。