买二手房要注意的问题

　

    核实产权人身份   签订买卖合同的前提条件是买卖双方检查签约主体的真实性 , 主要是购房者核实房主的身份、业主证件的真实性和其与业主身份的一致性 , 尤其是在 买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下 , 以防止不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈 , 最人限度地规避资金风险。 
    房产交易属于大宗交易 , 买卖双方都希望交易过程安全稳妥 , 最有效的方法是委托 资信好、专业性强的经纪公司承担担保责任 , 由其在中间验证双方的真实身份 , 确认房屋产权无纠纷 , 对双方行为进行制。
    了解前期费用是否结算清楚   房屋是否有历史遗留问题 , 如欠费或相应协议或者被抵押 , 这是买方所应关注的房屋本身附属问题 , 属于 " 房屋交付 " 中的重要条款 , 交接水、电、煤气、物业、供暖等各项费用 , 时间的明确是清晰划分责任的关键。如果 是公房交易 , 物业、供暖等费用的交纳时间和标准 , 原房主的单位是否有些既定要求和更改 , 卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等 , 也都应在合同中明确写明。 
    维修基金   买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式 , 但有时过于笼统 , 只写 " 送 " 或者 " 不送 " 。事实上 , 房屋交接时还会遇到例外情况 , 即卖方尚未交 付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确 , 卖方可以认为维修基金是 " 送 " 的 , 未交部分或不足部分当然由买方自行交付 , 而买方认为卖方应当足额 交付后 , 再移至名下。交易双方在签订合同时 , 应当明确维修基金的结算数额。 
    其他费用支出   水、电、气、电话、物业管理费等生活费用的结清手续一定要认 真办理 , 物业交验马虎不得。这类纠纷在房屋交易中经常出现。由于双方疏忽 , 没有在 房屋交接时对日常生活费用进行结算 , 买方人住后收到上述账单时 , 才发现卖方欠交大 量费用 , 再回头找其结算时 , 原业主早已音讯全无 , 只好自认晦气 , 补交欠款。虽然相 对于房价来说这部分费用数额不大 , 但买方心理上仍旧无怯求得平衡。可以把物业清单 作为合同的附件 , 记录下水、电、气三表的具体数据 , 在交房当时 , 及时结请各项费用。 这种情况完全可以避免。 
   验房不忘记录买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家 具等事项进行验收 , 其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家 电、家具要根据合同约定进行验收 , 建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌 , 或采用图像资料作为合同附件。 
    付款过户明确操作方式   购买二手房付款方式由买卖双方协商决定 , 一般有一次性付款和按揭贷款两种方式。买卖双方的规避风险意识形成了 " 卖方不愿先过户 , 买方不愿先付款 " 的交易现状 , 在实际操作中买方可将房款分为首付和尾款两部分在不同 时间段打给房主 , 而尾款的支付时间有赖于房产过户的日期 , 为此买方有权利知道房产的过户时间。也可选择某些银行与房地产经纪公司联合推出的 " 二手房交易资金托管 " 业务 , 可在费用最低的情况下解决上述问题。 
    迁户延迟签定违约责任   按照通常的交易习惯 , 卖方应当在过户或交房前将户 口迁出。有时由于暂无能够入住户口的房屋或子女就学等原因 , 交易中卖方会要求推迟 户口迁出的时间 , 这时 , 双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。鉴于户口一般无法强制迁出: 买方对户口迂出延迟问题应当采取慎重的态度。 
    违约责任约定偿付时间这是买卖双方比较关心的合同条款之一。虽然双方在 订立合同时主观上都希望能够履行义务 , 顺利完成交易 , 但因为房产交易复杂且金额较 大 , 有时会出现意想不到的状况 , 而导致违约行为的产生。为了避免以后出现扯皮现象 , 签署合同时就要明确写清双方的责任和权利以及违约金的偿付金额和时间 , 遵循的原则 就是双方责权利对等。 
    实践中 , 二手房买卖合同中违约金的比例——一般都有明确的条款注明 , 但对于偿付时间却没有具体约定 , 这会导致违约方据此拖延支付时间 , 使条款的实际约束力和执行力下降。合同中应加入 " 买方在实际支付应付款之日起 ( 卖方在实际交房之日起 ) 一一日内向卖方 ( 买方 ) 支付违约金 " 的条款 , 以确保合同条款的最终落实。